来源：同花顺    作者：社科院金融研究所研究员易宪容

    面对今年上半年国内住房市场疯狂，无论一线城市还是二三线城市都是如此，中央不得在在9月30日之前给地方政府下了死命令，即凡是今年上半年房价疯狂上涨的城市都得出台调控政策，都得让过高的房价遏制住。所以，930房地产调控立即遍布全国。

　　但是，930房地产调控的核心是“因城施策”，中央政府希望针对不同的市场采取不同的政策，以便达到房地产调控能够让市场平稳发展的目的。但是，地方政府则不是这样想，也不情愿通过房地产调控让繁荣的市场打压下来，但不希望这种调控影响当地的GDP增长。所以，930不少城市的房地产市场调控，除了一些城市因为调控政策让住房销售下降之外，对于多数城市来说，不仅没有让调控来稳定房价，反之让这些调控成了一种地方政府的饥饿营销。一些房地产的调控反其道而行之。

　　中国房地产指数研究院的资料显示，11月21个主要城市成交量按月和按年分別下降16%和22%，其中一、二、三线城市成交量按月分別降22%、7.6%和38.7%。广州和深圳按月降幅超过30%，杭州和苏州降幅超过50%。但国家统计局的数据显示，全国70个大中城市中，10月份新建商品住宅价格指数按月下降的，只有成都和乌鲁木齐等6个城市，而继续上升的有54个，或10月份绝大多数城市的房价还上涨。其中上涨幅度最大的无锡市场，一个月房价上涨了4.9%。而房地产协会发布的中国房价指数更是显示，全国有有42个城市房价按月上张超过了5%，天津、石家庄和武汉，房价单上涨都在7.8%以上。

　　也就是说，930房地产调控，尽管声势浩大，波及全国，但这些房地产调控政策起到作用十分有限，有如前十几年那样，房地产越是调控，房价上涨得越快。其根本原因就是930许多城市的房地产调控政策基本上没有涉及这轮房价上涨的原因，只是采取更多的行政手段而不触及经济杠杆，地方政府也不情愿对繁荣的房地产市场进行调控。在这种情况下，作为一个以投机炒作为主导的房地产市场，所谓的调控只能让投资者涌入，房价也会越调越高。

　　因为，目前市场都在担心，这轮房地产的调控会不会如早几年那样由于对GDP增长影响而停止，所以，对于当前以投资为主导的住房市场来说，不少城市的住房销售量是突然急剧下降，但房价则仍然挺拔在高处不变化，甚至于很多人都在说，中国许多城市的房价只是会上涨而不会下跌。事实上，只要市场房价上涨的预期不改变，房价是不会下跌的。如果房价不下跌，要挤出房地产泡沫，要遏制资产泡沫是不可能的。

　　但从11月28日起，上海、天津、济南、广州等城市对房地产市场调控已经进一步加码。这些城市房地产调控突然加码，如停止短期住房按揭贷款、全面提高住房按揭贷款首付比例、改变住房持有认可规则、对住房按揭贷款审查全面从紧、按揭贷款利率上升等。

　　比如，11月28日，上海市规定，自11月29日起，居民家庭购买首套住房(即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的)申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录(包括商业性或公积金住房贷款记录的)的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不得低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　而这种首付比例大幅提高、住房按揭贷款认房又认贷，及停止第三套住房贷款等规则，就是希望通过信贷杠杆阻止住房投机炒作再进入市场。因为，购买住房杠杆率上升到这样一个高位，完全可以阻止住房投资者再进入市场，及如此低的杠杆率，住房投资者也不敢再进入市场。所以，早些时候在房价疯狂上涨高位进入的住房投资者要想再找接盘都并非容易了。只能是通过降价来解套，否则没有出路了。

　　还有，从最近中央政府已经对居民住房的70年产权续期的问题已经正在通过法律上给予明确。这不仅会解除当前社会上一些人对此问题争论及疑惑，也正是为房地产税征收作做准备(按经济上的逻辑房地产税本来是与70年产权无关的，但中央政府也在这方面进行准备)。房地产税的征收，最主要的是能够公平公正，能够通过这种税收制度来调节社会收入财富分配关系，对此，在房地产税没有出台还是不确定，但至少向市场表明，房地产税的征收已经快了。

　　再就是，遏制中国资产泡沫，肯定是即将召开的中央经济工作会议的重点，也是明确经济工作的重点。而当前中国最大的资产泡沫就是房地产泡沫，所以，尽管房地产市场还在观望、房地产炒作者还在观望，但是当前中央政府采取的遏制房地产泡沫的办法是采取温水煮青蛙的方式，希望以此减少市场的震荡，所以，今年疯狂进入房地产市场的投资者如果先知先觉少数可逃出，但绝大多数都会套牢。而且当这些住房投机炒作者发现自己已经套牢，想逃出已经晚了。因为，从最近房地产调控再加码来看，中央政府对房地产调控的决定已经定，估计不把房地产泡沫挤出是不会罢休。国人拭目以待。